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（一）什么是基礎設施公募REITs？其主要收益來(lái)源是什么？

REITs（Real Estate Investment Trusts，不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金）是指在證券交易所公開(kāi)交易，通過(guò)證券化方式將具有持續、穩定收益的不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)或權益轉化為流動(dòng)性較強的上市證券的標準化金融產(chǎn)品。

簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，REITs通過(guò)募集眾多投資者的資金，用于投資不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)來(lái)獲得收益。與股票和債券相比，REITs具有相對中等風(fēng)險、中等收益的特征。

2020年4月30日，中國證監會(huì )、國家發(fā)展改革委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于推進(jìn)基礎設施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)相關(guān)工作的通知》，明確要求在基礎設施領(lǐng)域推進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（以下簡(jiǎn)稱(chēng)基礎設施公募REITs或公募REITs）試點(diǎn)工作，也代表著(zhù)境內基礎設施公募REITs試點(diǎn)正式起步。

基礎設施公募REITs收益依賴(lài)于基礎設施項目運營(yíng)產(chǎn)生的收益，主要影響因素包括基礎設施項目所屬行業(yè)的平均收益水平、項目自身的運營(yíng)情況等方面。

（二）推進(jìn)基礎設施公募REITs試點(diǎn)有何重要意義？

基礎設施公募REITs是國際通行的配置資產(chǎn)，具有流動(dòng)性較高、收益相對穩定、安全性較強等特點(diǎn)，能有效盤(pán)活存量資產(chǎn)，填補當前金融產(chǎn)品空白，拓寬社會(huì )資本投資渠道，提升直接融資比重，增強資本市場(chǎng)服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟質(zhì)效。短期看有利于廣泛籌集項目資本金，降低債務(wù)風(fēng)險，是穩投資、補短板的有效政策工具；長(cháng)期看有利于完善儲蓄轉化投資機制，降低實(shí)體經(jīng)濟杠桿，推動(dòng)基礎設施投融資市場(chǎng)化、規范化健康發(fā)展。

（三）基礎設施公募REITs試點(diǎn)區域和行業(yè)范圍有何要求？

1.全國各地區符合條件的項目均可申報。重點(diǎn)支持位于京津冀協(xié)同發(fā)展、長(cháng)江經(jīng)濟帶發(fā)展、粵港澳大灣區建設、長(cháng)三角一體化發(fā)展、海南全面深化改革開(kāi)放、黃河流域生態(tài)保護和高質(zhì)量發(fā)展等國家重大戰略區域，符合“十四五”有關(guān)戰略規劃和實(shí)施方案要求的基礎設施項目。

2.試點(diǎn)主要包括下列行業(yè)：交通基礎設施、能源基礎設施、市政基礎設施、生態(tài)環(huán)?；A設施、倉儲物流基礎設施、園區基礎設施、新型基礎設施、保障性租賃住房，探索在水利設施、旅游基礎設施等其他基礎設施領(lǐng)域開(kāi)展試點(diǎn)。

（四）基礎設施公募REITs與股票有何不同？

如果說(shuō)股票是“公司上市”后發(fā)行的有價(jià)證券，公募REITs可以被形象地理解為“資產(chǎn)上市”后發(fā)行的有價(jià)證券。投資人通過(guò)持有REITs基金份額，間接成為了基礎設施項目的“股東”，且基金上市之后也會(huì )有交易報價(jià)，與股票投資有異曲同工之妙。

不同于股票，公募REITs具有以下特點(diǎn)：首先，公募REITs市場(chǎng)波動(dòng)相對較小。公募REITs底層資產(chǎn)主要為成熟優(yōu)質(zhì)、運營(yíng)穩定的基礎設施項目，現金流預期相對明確，單位價(jià)值波動(dòng)性原則上相對有限。其次，公募REITs收益的增長(cháng)空間相對有限。從物業(yè)運營(yíng)角度來(lái)看，出現物業(yè)收入大幅增長(cháng)或維持持續性高增長(cháng)的可能性較小。在此基礎上，公募REITs具有較高的分紅比例。公募REITs設有強制分紅比例，收益分配比例不低于合并后基金年度可供分配金額的90%，收益分配機制相較股票更為嚴格。

（五）基礎設施公募REITs與債券有何不同？

一方面，公募REITs沒(méi)有固定利息回報，其收益主要依靠資產(chǎn)本身的現金流產(chǎn)生能力，以及資產(chǎn)增值帶來(lái)的份額價(jià)值提升預期，會(huì )有一定的變動(dòng)。另一方面，公募REITs本息沒(méi)有主體信用擔保，依賴(lài)于資產(chǎn)本身的運營(yíng)。因此，受基金管理人及資產(chǎn)運營(yíng)管理機構能力的影響，存在由于運營(yíng)等因素造成單位價(jià)值下跌的風(fēng)險。

（六）基礎設施公募REITs與普通公募基金有何不同？

不同于普通公募基金，公募REITs具有以下特點(diǎn)：一是資金投向不同。公募REITs產(chǎn)品以擁有持續、穩定經(jīng)營(yíng)現金流的一個(gè)或數個(gè)基礎設施項目作為底層基礎資產(chǎn)，而普通公募基金主要投資標的為分散化配置的股票、債券等。二是收益來(lái)源不同。公募REITs收益來(lái)源主要為底層資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)收益和物業(yè)資產(chǎn)增值收益，而普通主動(dòng)型公募基金除股息、利息收益外，還包括通過(guò)靈活調整投資組合獲取的資本利得，指數型公募基金的收益情況則取決于指數表現。三是產(chǎn)品定位不同。公募REITs借助發(fā)行人、管理人在基礎設施項目運營(yíng)及投資管理領(lǐng)域的專(zhuān)業(yè)優(yōu)勢及資源積累，通過(guò)運營(yíng)維護基礎設施項目，來(lái)獲得基金價(jià)值的不斷提升，而普通主動(dòng)型公募基金主要依靠基金管理人的主動(dòng)投資能力，通過(guò)靈活配置資產(chǎn)，實(shí)現投資收益。

（七）如何看待基礎設施公募REITs的現金流分派率？

根據國家發(fā)改委發(fā)布的《關(guān)于進(jìn)一步做好基礎設施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)工作的通知》（發(fā)改投資〔2021〕958號），基礎設施項目預計未來(lái)3年凈現金流分派率（預計年度可分配現金流/目標不動(dòng)產(chǎn)評估凈值）原則上不低于4%。其中，可供分配金額測算是在預測的假設前提與限制條件下編制，所依據的各種假設具有不確定性。預測現金流分派率并非基金管理人向投資者保證本金不受損失或者保證其取得最低收益的承諾。

投資者在比較不同項目時(shí)，不能單純看現金流分派率這一個(gè)指標，因為現金流分派率可能與基礎設施項目類(lèi)型相關(guān)。作為基礎設施公募REITs底層資產(chǎn)的基礎設施項目類(lèi)型一般可以分為兩類(lèi)，一類(lèi)是經(jīng)營(yíng)權類(lèi)的項目（比如收費公路、污水垃圾處理等），另一類(lèi)是產(chǎn)權類(lèi)的項目（比如產(chǎn)業(yè)園區、倉儲物流等）。特別的，對于基礎設施項目類(lèi)型為經(jīng)營(yíng)權的項目，由于經(jīng)營(yíng)權存在期限，存在基礎設施項目?jì)r(jià)值逐年下降，到期可能趨于零的風(fēng)險，因此經(jīng)營(yíng)權類(lèi)項目基金分紅中包含對投資者初始投資資金的返還，其現金流分派率整體來(lái)看也可能略高于產(chǎn)權類(lèi)的項目。

文章來(lái)源：深圳證監局