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（一）近期，交易所市場(chǎng)個(gè)別基礎設施公募REITs價(jià)格漲幅較大。對投資者來(lái)說(shuō)，公募REITs二級市場(chǎng)價(jià)格持續上漲有何風(fēng)險？

與股票、基金不同，公募REITs以底層基礎設施項目評估價(jià)值為定價(jià)基礎，將運營(yíng)產(chǎn)生的穩定現金流（如項目租金、垃圾處理費等）作為主要回報來(lái)源，隨著(zhù)交易價(jià)格上漲，產(chǎn)品凈現金流分派率將逐步下降。以“紅土鹽田港REIT”為例，以3月3日收盤(pán)價(jià)3.682元進(jìn)行測算，產(chǎn)品凈現金流分派率將由發(fā)行時(shí)的4.15%下降至2.59%。投資者若盲目跟風(fēng)高溢價(jià)買(mǎi)入公募REITs產(chǎn)品，將面臨投資回報大幅下降的風(fēng)險。

（二）針對公募REITs二級市場(chǎng)交易價(jià)格風(fēng)險，基金管理人及交易所采取了哪些投資者保護措施？

針對近期個(gè)別公募REITs產(chǎn)品漲幅較大的情況，相關(guān)基礎設施REITs已披露關(guān)于溢價(jià)風(fēng)險的提示性公告，短期漲幅較大的產(chǎn)品已分別于2月9日、14日和15日向交易所申請了停牌。針對公募REITs市場(chǎng)運行情況，深交所后續將嚴格按照《證券投資基金上市規則》《交易規則》和《公開(kāi)募集證券投資基金業(yè)務(wù)辦法（試行）》相關(guān)要求，持續加強交易監測，督促市場(chǎng)主體充分信息披露，多措并舉加強投資者教育，引導投資者理性參與，避免盲目跟風(fēng)交易，切實(shí)維護公募REITs市場(chǎng)平穩運行。

（三）投資者應當如何理性看待公募REITs投資？

公募REITs產(chǎn)品所持基礎設施項目盈利能力較強，分派率良好，二級市場(chǎng)價(jià)格較發(fā)行價(jià)上漲存在一定業(yè)績(jì)支撐，但投資者應理性看待公募REITs產(chǎn)品與公募基金、股票等其他品種的差異，正確理解公募REITs長(cháng)期持有、穩定經(jīng)營(yíng)基礎設施項目的投資邏輯。境內公募REITs市場(chǎng)剛剛起步，市場(chǎng)對于REITs產(chǎn)品及其投資邏輯尚不熟悉。投資者應警惕部分產(chǎn)品交易價(jià)格可能存在非理性上漲，切勿跟風(fēng)炒作，避免高溢價(jià)買(mǎi)入相關(guān)REITs份額造成投資損失。建議投資者基于理性分析判斷，根據未來(lái)分紅預期，合理評估REITs投資價(jià)值，樹(shù)立理性投資理念。對于廣大投資者來(lái)說(shuō)，穩健、安全、收益中等、適宜長(cháng)期持有，是公募REITs作為投資產(chǎn)品的“角色定位”。

（四）投資者應當如何看待公募REITs部分戰略投資者限售份額解限安排？

基礎設施項目原始權益人或其同一控制下的關(guān)聯(lián)方，以及符合網(wǎng)下投資者規定的專(zhuān)業(yè)機構投資者（簡(jiǎn)稱(chēng)其他戰略投資者），可以參與戰略配售。其中，其他戰略投資者持有基礎設施基金份額期限自上市之日起不少于12個(gè)月。2021年6月21日，全市場(chǎng)首批9只基礎設施公募REITs順利上市，其他戰略投資者認購份額占發(fā)售總份額的比例在15%-52%之間。2022年6月20日，上述其他戰略投資者持有基礎設施基金份額期滿(mǎn)12個(gè)月，符合解除限售條件?？紤]到資本市場(chǎng)對于REITs產(chǎn)品及其投資邏輯尚不甚熟悉，不排除首批產(chǎn)品部分戰略投資者限售份額解限后二級市場(chǎng)價(jià)格出現一定波動(dòng)。建議投資者密切關(guān)注基金管理人在限售解除前披露的解除限售安排公告，了解相關(guān)戰略投資者解限份額、流通安排等情況，理性看待公募REITs投資價(jià)值，避免追漲殺跌，導致投資損失。

文章來(lái)源：深圳證監局